سیدحسین هاشمی: پایداری سامانه کاتب شرط اجرای قانون ثبت رسمی
واکاوی چالشهای حاکمیتی در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی؛
استقرار سامانه کاتب در دوگانه «امنیت سایبری» و «امنیت قضایی»
به قلم: دکتر سیدحسین هاشمی
رئیس شعبه دادگاه کیفری تهران
تولد یک ضرورت حقوقی در بستری لرزان
تصویب «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را میتوان جسورانهترین جراحی حقوقی نظام تقنینی ایران در دهه اخیر دانست. صدور بیش از هشت میلیون سند رسمی جدید (موسوم به اسناد سبز) که بر اساس ماده یک این قانون، هرگونه معامله پیرامون آنها صرفاً از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) واجد اثر قانونی است، گامی بلند برای برچیدن بساط قولنامههای کاغذی بود. با این حال، تجربه زیسته ما در محاکم کیفری تهران طی هفتههای اخیر و در پی التهابات ناشی از بحرانهای منطقهای، نشاندهنده شکافی عمیق میان «آرمان قانونگذار» و «واقعیت زیرساختی» است. از کار افتادن سامانه کاتب در شرایط بحرانی، نه یک نقص فنی ساده، بلکه چالشی است که میتواند مشروعیت اجرایی قانون را مخدوش کرده و امنیت اقتصادی شهروندان را به مخاطره اندازد.
بخش اول: تحلیل مبنایی اهمیت پایداری سامانه کاتب
اهمیت ارائه سرویس پایدار و ۲۴ ساعته در سامانه کاتب، فراتر از رفاه شهروندی است و مستقیماً با ارکان نظم عمومی در ارتباط است:
۱. انسداد مبادی تولید جرم کلاهبرداری:
از منظر جرمشناسی، قولنامههای کاغذی «تاریکخانههای حقوقی» هستند که بستر اصلی فروش مال غیر و معارض را فراهم میکنند. سامانه کاتب با ایجاد شفافیت و امکان استعلام آنی، این تاریکخانهها را حذف کرده بود. قطع شدن سامانه، به معنای بازگشت مجرم به محیط امن سابق است. وقتی مشاور املاک به دلیل ناپایداری سیستم، به سمت فرمهای دستی سوق داده میشود، عملاً نظارت حاکمیت بر چرخه انتقال ثروت متوقف میگردد.
۲. رعایت حق مالکیت و اصل تلازم حق و تکلیف:
حاکمیت با وضع قانون الزام، تکلیفی مالایطاق بر دوش شهروند نهاده است: «فقط از این مسیر معامله کن». طبق قواعد عمومی فقه و حقوق، وقتی حاکمیت راهی را منحصر میکند، شرعاً و قانوناً مکلف به باز نگه داشتن آن است. تعطیلی سامانه کاتب در ایام جنگ یا به هر دلیل فنی، به معنای سلب حق مالکیت شهروندان در آن بازه زمانی است؛ چرا که مالک سند سبز، راه قانونی دیگری برای تبدیل دارایی خود به نقدینگی ندارد.
۳. صیانت از اعتبار اسناد حاکمیتی:
سند سبز، نماد اقتدار ثبتی کشور است. اگر دارنده این سند نتواند در لحظه نیاز، معامله خود را ثبت کند، اما همسایهاش با سند عادی قدیمی به راحتی در بازار غیررسمی معامله نماید، نوعی «نقض غرض» رخ میدهد که منجر به بیاعتمادی مردم به اسناد رسمی میشود. پایداری کاتب، در واقع پایداری اعتبارِ امضای حاکمیت است.
بخش دوم: بحران ناشی از قطع سامانه در دوران تنش
تجربه چند هفته اخیر نشان داد که زیرساختهای فناوری اطلاعات در سازمان ثبت اسناد، همپای الزامات قانونی رشد نکرده است. قطع بودن کامل سامانه در روزهای بحرانی و سرویسدهی قطرهچکانی و ناپایدار فعلی، پیامدهای هولناکی دارد:
۱. رواج مجدد معاملات زیرزمینی:
مردم به دلیل نیازهای فوری مالی، نمیتوانند منتظر رفع نقص فنی بمانند. نتیجه این ناپایداری، روی آوردن به قولنامههای کاغذی است که طبق قانون جدید، در محاکم قضایی مسموع نیستند. این یعنی ما آگاهانه در حال تولید تودهای از اسناد هستیم که در آینده نزدیک، کوهی از پروندههای «اثبات مالکیت» و «ابطال معامله» را به شعب ما در دادگاههای کیفری سرازیر خواهند کرد.
۲. فلج شدن چرخه اقتصادی مسکن:
بخش بزرگی از اقتصاد کشور در گرو معاملات مسکن است. اختلال در کاتب، به معنای توقف جریان نقدینگی در این بازار است. مشاوران املاک که بازوان اجرایی این قانون هستند، در صورت تداوم ناپایداری، به اولین منتقدان و مخالفان قانون تبدیل میشوند که این امر، شکست طرح ملی ثبت رسمی را در پی خواهد داشت.
بخش سوم: مطالبات جدی از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
به عنوان نماینده قوه قضائیه در مقام قضا، مطالبات ذیل را برای خروج از این بنبست مطرح میکنم:
۱. ارتقای پدافند غیرعامل و امنیت سایبری:
سازمان ثبت اسناد موظف است سامانه کاتب را به عنوان یک «زیرساخت حیاتی» (Critical Infrastructure) تعریف کند. در شرایط جنگی، همانطور که شبکه برق و آب نباید قطع شود، شبکه ثبت معاملات نیز به دلیل پیوند با امنیت مالی مردم، باید
مصون از اختلال باشد. سرمایهگذاری در سرورهای پشتیبان و دیتاسنترهای موازی یک انتخاب نیست، بلکه یک تکلیف ملی است.
۲. پاسخگویی در قبال مسئولیت مدنی:
سازمان ثبت باید بپذیرد که اختلال در سامانه، مصداق تقصیر اداری است. اگر شهروندی به دلیل قطع سیستم نتواند معاملهای را انجام دهد و دچار ضرر و زیان گردد، یا به ناچار وارد معامله غیررسمی شده و مالش مورد کلاهبرداری قرار گیرد، سازمان ثبت بر اساس قواعد مسئولیت مدنی، باید پاسخگوی اضرار به غیر باشد.
۳. ایجاد پروتکل «ثبت اضطراری»:
انتظار میرود سازمان ثبت اسناد، پروتکلهایی را طراحی کند که در زمان اختلالات گسترده اینترنت یا حملات سایبری، امکان ثبت اولیه و رزرو زمان معامله به صورت آفلاین یا از طریق شبکههای داخلی ایمن فراهم باشد تا حق تقدم و امنیت معامله متعاملین حفظ شود.
۴. شفافیت در اطلاعرسانی:
ارائه سرویس محدود و ناپایدار بدون اطلاعرسانی شفاف، موجب سردرگمی مردم و مأموران املاک میشود. سازمان موظف است وضعیت پایداری شبکه را به صورت لحظهای اعلام کند تا از تنظیم اسناد عادی در زمان اختلال جلوگیری شود.
لزوم همگرایی تکنولوژی و قضا
ما در دادگاههای کیفری تهران، با نگرانی عمیق شاهدیم که چگونه نقص در زیرساختهای الکترونیک، میتواند دستاوردهای یک قانون مترقی را زایل کند. اگر بخواهیم قولنامههای کاغذی برای همیشه در محاکم غیرمسموع باقی بمانند، راهی جز تضمین فعالیت ۲۴ ساعته و بدون وقفه سامانه کاتب نداریم. قانون الزام به ثبت رسمی، معاهدهای است میان حاکمیت و ملت؛ ملت با پذیرش سند رسمی، حق معامله عادی را از خود سلب کرده است و اکنون نوبت حاکمیت است که با پایدارسازی سامانه کاتب، حق معامله رسمی را در هر شرایطی تضمین نماید. در غیر این صورت، عدالتی که قرار بود با این قانون مستقر شود، در پیچ و خم قطعی سرورها و نوسانات شبکه، قربانی خواهد شد.