امروزه مساله تأمین مالي يکي از مسايل مهمي است که هر شرکت و پروژه ای به نحوي با آن روبهرو است. در کنار بازار پول که بازار تأمین منابع کوتاهمدت به شمار میرود، بازار سرمایه محل تأمین منابع برای بلندمدت است. گسترش و توسعه اين بازار ميتواند نقش عمدهاي را در توسعه صنعتي کشور ايفا نمايد. در همین راستا و به منظور کمک به تأمین مالی بنگاههای اقتصادی، طی سالیان اخیر ابزارهای مختلفی طراحی و بکار گرفته شده است.
روش‌ها و ابزارهای مختلفی برای تامین مالی به منظور تامین تجهیزات، سرمایه در گردش و … برای پروژه‌های ساختمانی، صنعتی، معدنی، و … در بازار سرمایه وجود دارد که از آن جمله می‌توان به ابزارهای مبتنی بر بدهی (اوراق بهادار اسلامی یا همان صکوک، اوراق مشارکت، اوراق رهنی و …) و ابزارهای مبتنی بر سرمایه (افزایش سرمایه، شرکتهای سهامی عام، صندوق‌های زمین و ساختمان برای تأمین مالی بخش مسکن و صندوق‌های پروژه محور) اشاره نمود. در این راستا در این خلاصه گزارش به صورت مختصر به معرفی چند ابزار پرکاربر مرتبط با زیر ساخت یا مسکن اشاره شده است.
راهکارهای موجود جهت تأمین مالی در صنعت ساختمان
در صنعت ساختمان، تأمین منابع مالی برای پروژه‌ها همواره یکی از چالش‌های مهم در توسعه این صنعت بوده است که با توجه به نوسانات بازار مسکن و رشد عوامل تولید به ویژه در سالهای اخیر اهمیت این موضوع مضاعف خواهد بود.
در حوزه مسکن عمدتا تأمین مالی از طریق اورده سهامداران در غالب قراردادهای مشارکتی پیش فروش، و یا اخذ تسهیلات از شیوه های مختلف صورت می گیرد. در حالی که روش های نوین تامین مالی بازار سرمایه و ابزارهای مالی اسلامی در برخی پروژه های بزرگ میتوانند راهکار موثر و جایگزین مناسب برای رفع چالش تأمبن مالی این بخش از زنجیره صنعت باشد اهم محصولات و ابزارهای قابل استفاده در این حوزه به شرح ذیل میباشند.
اوراق اجاره تأمین نقدینگی:
در این شیوه تامین مالی، شرکت می‌تواند با فروش داراییهای تحت مالکیت خود به نهاد واسط، که توسط شرکت مدیریت دارایی مرکزی تشکیل خواهد شد، تامین مالی نماید. بدین ترتیب شرکت با انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با نهاد واسط، داراییهای فروخته شده را اجاره و در انتهای عمر اوراق مجددا در اختیار خواهد گرفت. در طول عمر اوراق، اجارهبها توسط شرکت به نهاد واسط پرداخت میگردد. ضمانت پرداخت‌های مربوط به این اوراق توسط رکن ضامن بر عهده گرفته میشود. در این روش حجم اوراق قابل انتشار(حجم تامین مالی) متناسب با ارزش دارایی پایه و توان پرداخت مبلغ اجارهبها توسط شرکت تعیین میگردد. ارزش داراییهای مبنای انتشار اوراق معادل ارزش روز تعیین شده توسط کارشناس رسمی دادگستری مد نظر خواهد بود.
اوراق اجاره تأمین دارایی:
در این شیوه تامین مالی، نهاد واسط می‌تواند با انتشار اوراق اجاره و جمعآوری وجوه، داراییهای (صرفاً داراییهای ثابت مشهود به شرح ماده 10دستورالعمل انتشار اوراق اجاره) مورد نظر بانی را خریداری و از طریق عقد اجاره به شرط تملیک در اختیار شرکت مزبور قرار دهد. در طول عمر اوراق، اجارهبها توسط شرکت به نهاد واسط پرداخت میگردد. در این حالت نیز حجم اوراق قابل انتشار متناسب با ارزش دارایی پایه و توان پرداخت مبلغ اجارهبها توسط شرکت تعیین میگردد.
طبق ماده ۱۰ دستورالعمل انتشار اوراق اجاره داراییهای قابل قبول جهت انتشار اوراق اجاره عبارتند از:
زمین، ساختمان و تاسیسات، ماشین آلات و تجهیزات، وسایل حمل و نقل و سهام شرکتهای بورسی و فرابورسی.
اوراق مشارکت:
اوراق مشارکت، اوراق بهادار بانام و یا بینامی است که به قیمت اسمی مشخص برای مدت معین و به منظور تامین بخشی از منابع مالی مورد نیاز جهت ایجاد، تکمیل و توسعه طرحهای سودآور تولیدی، ساختمانی و خدماتی بکار گرفته میشود. الزامات کلی انتشار اوراق مشارکت شامل؛ ثبت اطلاعات مالی پروژه و طرح در صورت‌های مالی ناشر، مثبت بودن سودآوری شرکت در دو سال مالی اخیر، آورده ناشر[1] معادل 40 درصد منابع مالی مورد نیاز، کمتر از دو بودن نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ناشر و توان پوشش سود علی‌الحساب میباشد. در این روش حجم اوراق قابل انتشار (حجم تامین مالی ناشر) حداکثر معادل جمع حقوق صاحبان سهام میباشد به شرطی که نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ناشر از دو فراتر نرود.
اوراق مرابحه:
اوراق مرابحه، ابزار مالی است كه ناشر (نهاد واسط) پس از واگذاري آن به مردم و جمع‌آوري وجوه مورد نیاز، به وكالت از طرف آنها، دارایی مورد نیاز را از فروشنده خريداري نموده و به صورت فروش اقساطی به باني واگذار می‌نماید. اين اوراق وقتی کاربرد دارد که شرکت خواهان تملّک دارايي بوده، اما توان مالي جهت خريد نقد آن را ندارد لذا بر اساس قرارداد مرابحه و به صورت اقساطی، آن را خریداری می‌کند. این اوراق جهت تامین سرمایه در گردش نیز قابلیت کاربرد دارد و با توجه به ماهیت عقد مرابحه و فروش اقساطی، مالکیت دارایی بلافاصله از نهاد واسط به بانی (شرکت) قابل انتقال است.
طبق ماده ۱۰ دستورالعمل انتشار اوراق مرابحه داراییهای قابل قبول جهت انتشار اوراق مرابحه عبارتند از :
زمین، ساختمان و تاسیسات، ماشین آلات و تجهیزات، وسایل حمل و نقل و موجودی مواد وکالا؛ بر اساس تبصره 1 ماده 10 مواد و کالا به دارایی اطلاق میشود که به منظور ساخت محصول خریداری میشوند.
اوراق استصناع:
اوراق سفارش ساخت ( اوراق استصناع) اوراق بهاداری است که ناشر بر‌اساس قرارداد ساخت منتشر می‌کند و یکی از ابزارهایی تامین مالی مبتنی بر عقود اسلامی است که می‌تواند برای تامین مالی طرح‌ها و پروژه‌ها مورد استفاده قرار گیرد.
قرارداد سفارش ساخت؛ قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین قرارداد در مقابل مبلغی معین، ساخت و تحویل دارایی مشخصی را در زمان معینی در آینده متعهد میشود، هدف از طراحی این اوراق فراهم کردن شرایط لازم براي تامین مالی فعالیت‌های پیمانکاری است و وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها، شرکتهای دولتی و بخش خصوصی برای تأمین مالی طرحهای عمرانی و توسعه‌ای میتوانند از طریق استصناع اقدام نمایند.
در این شیوه تامین مالی با فروش اوراق استصناع، سرمایه‌گذاران منابع خود را به ناشر مصالحه میکنند، ناشر (نهاد واسط) نیز با سازنده دارایی (بانی)، قرارداد استصناع منعقد می‌کند و وجوه جمع آوری شده ناشی از فروش اوراق را به منظور ساخت دارایی معین شده در اختیار وی قرار می‌دهد، پس از تامین منابع مالی ، عملیات ساخت دارایی توسط بانی ویا پیمانکار انتخاب شده توسط وی، صورت می پذیرد، (بانی می‌تواند مستقیماً نسبت به ساخت دارایی اقدام نموده یا برای انجام عملیات ساخت از خدمات سایر پیمانکاران استفاده نماید)، پس از اتمام عملیات ساخت، نهاد واسط دارایی تکمیل شده را به قیمت معین از پیش تعیین شده ( معادل اصل منابع به اضافه سود دارندگان اوراق) به بانی (به صورت نقد، اقساط و یا اجاره به شرط تملیک) واگذار می‌نماید، ناشر اوراق ( نهاد واسط) وجوه حاصل از فروش دارایی را از طریق عامل پرداخت در اختیار سرمایه گذاران ( دارندگان اوراق ) قرار می‌دهد و همچنین نسبت به انتقال مالکیت دارایی به نام بانی حسب مورد به صورت اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و یا مالکیت قطعی اقدام می‌نماید.
صندوق سرمایهگذاری پروژه؛
صندوقی است که با هدف جمعآوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به ساخت پروژه‌های خاص تشکیل میگردد. در این روش، متقاضیان اجرای پروژه که دارای تجارب و پیشینه کافی در صنعت مورد نظر هستند، میتوانند در قالب یک صندوق سرمایهگذاری تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار، نسبت به تأمین منابع مالی مورد نیاز خود برای اجرای پروژه، اقدام کنند. عملیات اصلی ساخت، از طریق تأسیس یا تملیک یک شرکت سهامی خاص با مالکیت 100درصدی صندوق پروژه، مدیریت و راهبری میگردد. در طول دوره ساخت، واحدهای صندوق، قابل معامله در شرکت بورس یا فرابورس ایران است. در پایان دوره ساخت، موسسین می توانند نسبت به بازخرید کلیه واحدهای سرمایه گذاری از سرمایه گذاران اقدام نموده و یا سهام شرکت در سازمان بورس و اوراق بهادار پذیرفته شده و عرضه عمومی میگردد.
تجمیع سرمایه و تخصیص منابع صندوق
منابع لازم برای فعالیت صندوق از شرکت متقاضی یا همان مالک طرح (بصورت آورده نقدی و غیر نقدی) و سرمایه‌گذاران (بصورت نقدی) تأمین خواهد شد. تأمین وجوه در ابتدای دوره و به میزان مبلغ پیش‌بینی شده امید‌نامه خواهد بود. در طول دوره نیز امکان افزایش سرمایه وجود دارد. وجوه جمع آوری شده صرفاً برای اجرای پروژه مورد نظر و پوشش هزینه‌های پیش‌بینی شده در طرح توجیهی قابل مصرف است. همچنین با توجه به تزریق تدریجی وجوه صندوق به طرح، مدیر صندوق اجازه سرمایهگذاری وجوه تجمیع شده در سرمایه‌گذاری‌های مطمئن شامل سپرده بانکی و اوراق با درآمد ثابت را دارد.
مزایای تأمین مالی از طریق صندوق
صندوق پروژه، امکان تأمین مالی مستقیم پروژه‌ها از طریق تجمیع سرمایه‌های خرد و در نتیجه تحقق بند یک اقتصاد مقاومتی را فراهم می‌آورد،
محدودیت منابع در تأمین مالی وجود ندارد،
دوره عمر صندوق بدون محدودیت بوده و بر اساس مدت زمان اجرای پروژه تعیین میگردد،
با توجه به وجود رکن بازارگردان، سرمایهگذاری از نقدشوندگی کافی برخوردار است،
افزایش سرمایه صندوق بواسطه حذف فرآیند زمانبر افزایش سرمایه شرکتی، سریع است،
صندوق پروژه در حوزههای متنوع قابل استفاده است،
در فرآیند صندوق پروژه، امکان پذیرش مستقیم شرکت در بورس/فرابورس به عنوان یک راه میانبر وجود دارد.
معافیت‌های قانونی
مطابق تبصره «۱» ماده «۷» قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب آذرماه ۱۳۸۸ تمامی درآمدهای صندوق سرمایهگذاری در چارچوب آن قانون و تمامی درآمدهای حاصل از سرمایهگذاری در اوراق بهادار موضوع بند «۲۴» ماده «۱» قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۸۴ و درآمدهای حاصل از نقل و انتقال این اوراق یا درآمدهای حاصل از صدور و ابطال آنها از پرداخت مالیات بردرآمد و مالیات بر ارزش‌افزوده موضوع قانون مالیات بر ارزش‌افزوده مصوب 02/03/1387 معاف هستند و برای نقل و انتقال و صدور و ابطال اوراق بهادار یاد شده مالیاتی مطالبه نخواهد شد.
ارکان صندوق
ارکان صندوق عبارتند از: مجمع صندوق، ارکان اداره‌کننده و تضمین‌کننده (شامل هیأت مدیره و مدیر صندوق، متعهد پذیره‌نویس و بازارگردان) و ارکان نظارت کننده (شامل ناظر فنی، متولی و حسابرس) است.
صندوق زمين و ساختمان
از جمله صندوق‌هايي هستند كه با جمع‌آوري سرمايه‌هاي كوچك اشخاص و سرمايه‌گذاري آن در پروژه‌هاي بزرگ ساختماني تشكيل مي‌شوند. اين صندوق‌ها امكان استفاده سرمايه‌گذاران خرد از فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي بزرگ ودرآمدزا را فراهم مي‌نمايند.
صندوق‌هاي زمين و ساختمان از جمله نهادهاي مالي موضوع بند هـ ماده يك قانون توسعه ابزارها و نهادهاي مالي جديد به‌منظورتسهيل اجراي سياستهاي كلي اصل چهل و چهارم قانون اساسي مي‌باشند كه با رعايت ضوابط تأسيس صندوق‌هاي زمين وساختمان مصوب 87/05/28 شوراي عالي بورس و اوراق بهادار تأسيس مي‌شوند. به موجب ضوابط مذكور مجوز فعاليت اين صندوق‌ها توسط هيأت مديره سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شده و تحت نظارت سازمان فعاليت مي‌نمايد. هدف از تأسيس اين صندوق‌ها استفاده از فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري بازار سرمايه براي كمك به بخش مسكن و نيز استفاده از فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري موجود در بخش مسكن براي عموم سرمايه‌گذاران علاقه‌مند است.
چالش‌ها
عدم آشنایی کامل با شیوههای نوین تأمین مالی وابزارهای مالی اسلامی در صنعت ساختمان: بسیاری از فعالان صنعت ساختمان با اصول و ابزارهای مالی اسلامی آشنایی کافی ندارند.
محدودیت‌های قانونی و مقرراتی: برخی از قوانین و مقررات مالی کشور با روند پیاده سازی برخی از ابزارها منجمله صندوق پروژه هماهنگی لازم را نداشته و به همین دلیل این ابزارها طی سالیان گذشته به شکل مناسب توسعه پیدا نکردهاند.
لزوم توسعه و افزایش سهم بنگاههای انبوه سازی فعال حوزه ساختمان در بازار سرمایه: سهم بازار شرکتهای پدیرفته شده در بازار بورس و فرابورس نسبت به سایر صنایع و حوزههای کسب و کار پایین بوده و لزوما نیازمند افزایش سهم و برنامهریزی برای ورود آنها به بازار سرمایه می باشد.
ارتقا سطح آموزش و مهارت نیروی انسانی متخصص در حوزه تامین مالی بخش مسکن:
متخصصان و فعالان عرصه ساختمان با توجه به آموزشهای تعریف شده در مراکز آموزشی آشنایی لازم را با فرآیند تامین مالی نداشته و به همین دلیل ضروری است ضمن بازبینی برخی از برنامههای آموزشی در مقاطع تحصیلات تکمیلی، نیروی انسانی این بخش با نظاممند نمودن ساختار سرمایهگذاری بخش مسکن مهارت لازم را کسب نمایند.
فرآیند اجرایی عملکرد صندوق
نتیجه‌گیری
تأمین مالی یکی از عناصر کلیدی در موفقیت هر کسب و کار و پروژه‌ای است. با درک روش‌های مختلف تأمین مالی و انتخاب مناسب‌ترین روش‌ها، شرکت‌ها میتوانند به اهداف مالی و تجاری خود دست یابند. روش‌های تأمین مالی در ایران نیز به‌طور خاص با توجه به شرایط اقتصادی و سیاسی متفاوت است و نیاز به بررسی و تحلیل دقیق‌تری دارد. با انتخاب استراتژی‌های مناسب تأمین مالی، شرکت‌ها میتوانند به رشد و توسعه پایدار دست یابند و در بازار رقابتی باقی بمانند. در همین راستا و با عنایت به کمبود منابع مالی در بازار پول و نیز با توجه به وابستگی بخش عظیمی از اقتصاد کشور به حوزه ساختمان (سیمان، میلگرد و آهن و…..)، ضروری است توجه و نگاه ویژهای به استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی در حوزه مسکن در دستور کار شرکتهای فعال در این حوزه قرار گیرد تا ضمن
آورده ناشر می‌تواند غیر نقدی، در قالب پیشرفت فیزیکی و… باشد.[1]
تأمین مالی این بخش منجر به رشد اقتصاد کشور و افزایش GDP کشور گردد.